Kompletni troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori 2026.

Cijena kupovine nekretnine u Crnoj Gori uključuje nekoliko troškova pored same kupovne cijene. Razumijevanje potpune cijene kupovine nekretnine u Crnoj Gori vam pomaže da tačno planirate budžet i izbjegnete iznenađenja. Ovaj vodič pruža detaljnu analizu sa stvarnim primjerima za nekretnine u rasponu od 100.000 do 500.000 eura.

Bilo da kupujete stan u Baru, kuću u Budvi ili vilu u Kotoru, znat ćete tačno šta sve podrazumijeva cijena kupovine nekretnine u Crnoj Gori.

Brzi pregled: Ukupni troškovi

Planirajte 5-8% iznad kupovne cijene za nekretnine iz sekundarnog tržišta da pokrijete sve transakcione troškove.

Za novogradnju: 21% PDV je uvijek uključen u objavljenu cijenu – nema skrivenih troškova.

Porez na promet nekretnina (progresivna stopa)

Porez na promet nekretnina je najveći trošak pri kupovini nekretnine iz sekundarnog tržišta u Crnoj Gori. Ovaj porez se NE primjenjuje na novogradnju – investitori uključuju 21% PDV u svoje objavljene cijene.

Stope poreza na promet za nekretnine iz sekundarnog tržišta

Crna Gora koristi progresivnu poresku strukturu:

0 – 150.000 eura: 3% poreska stopa

• Nekretnina od 100.000 eura = 3.000 eura poreza
• Nekretnina od 150.000 eura = 4.500 eura poreza

150.001 – 500.000 eura: 4.500 eura + 5% na iznos preko 150.000 eura

• Nekretnina od 300.000 eura = 4.500 + (150.000 × 5%) = 12.000 eura ukupno
• Nekretnina od 400.000 eura = 4.500 + (250.000 × 5%) = 17.000 eura ukupno

Preko 500.000 eura: 22.000 eura + 6% na iznos preko 500.000 eura

• Nekretnina od 600.000 eura = 22.000 + (100.000 × 6%) = 28.000 eura ukupno

Rok za plaćanje

Porez na promet morate platiti u roku 15 dana od potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Kazna za kašnjenje: 0.03% kamate dnevno

Primjer: Nekretnina od 300.000 eura sa porezom od 12.000 eura = 3,60 eura dnevno kazne

Izvor: Poreska uprava Crne Gore

PDV na novogradnju (uvijek uključen)

Cijena kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Kada kupujete direktno od investitora:

Stopa PDV-a: 21%
Uvijek je uključen u objavljenu cijenu

Primjer: Investitor objavi stan za 250.000 eura

• Ovih 250.000 eura je konačna cijena
• PDV je već uključen
• Nema dodatnih 21% za dodavanje

Ovo se odnosi na sve nove stanove, nekretnine u fazi izgradnje, i prvu prodaju od strane investitora.

Notarski troškovi (standardizovani zakonom)

Sve transakcije nekretninama moraju biti overene kod notara. Troškove reguliše Notarska komora Crne Gore.

Cijena kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Struktura troškova

Osnovna tarifa: 350 eura (za nekretnine do 120.000 eura)

Preko 120.000 eura: 350 eura + 10 eura za svakih dodatnih 15.000 eura preko 120.000

Maksimalna tarifa: 5.000 eura (bez obzira na vrijednost nekretnine)

PDV: 21% se dodaje na sve notarske tarife.

Primjeri

Nekretnina od 100.000 €:

• Osnovna naknada: 350 €
• PDV (21%): 73,50 €
• Ukupno: 423,50 €

Nekretnina od 300.000 €:

• Osnovno: 350 €
• Dodatno: (300.000 € – 120.000 €) ÷ 15.000 € = 12 × 10 € = 120 €
• Međuzbir: 470 €
• PDV (21%): 98,70 €
• Ukupno: 568,70 €

Nekretnina od 500.000 €:

• Osnovno: 350 €
• Dodatno: (500.000 € – 120.000 €) ÷ 15.000 € = 25,3 × 10 € = 253 €
• Međuzbir: 603 €
• PDV (21%): 126,63 €
• Ukupno: 729,63 €

Izvor: Notarska komora Crne Gore

Pravne takse (Troškovi advokata)

Toplo preporučeno za sve strane kupce.

Tipični troškovi

• Jednostavni poslovi: 1.200 € – 1.500 €
• Standardni poslovi: 1.500 € – 2.000 €
• Složeni poslovi: 2.000 € – 3.000 €

Šta vaš advokat radi:

• Provjera vlasničkog lista i due diligence
• Potvrđuje da je nekretnina bez tereta
• Pregleda ugovor o kupoprodaji
• Provjerava građevinsku dozvolu i status legalizacije
• Verifikuje katastarske evidencije
• Zastupa vas prilikom potpisivanja
• Osigurava pravilan upis u registar

Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Važno: Unajmite nezavisnog advokata koji zastupa samo vas.

Troškovi prevođenja i tumačenja

Svi pravni dokumenti su na crnogorskom jeziku. Strani kupci trebaju ovjerene prevode.

Pisani prevod

Cijena: 20 € po stranici
Tipičan ugovor: 6-8 strana
Prosječan trošak: 120 € – 160 €

Dokumenti koji zahtijevaju prevod:

• Ugovor o kupoprodaji
• Vlasnički list
• Građevinska dozvola (ako postoji)
• Vaši pasoški dokumenti

Usmeno tumačenje

Cijena: 50 € po satu
Notarsko potpisivanje: 1-2 sata
Prosječan trošak: 50 € – 100 €

Obavezno: Sudski ovlašćeni tumač mora biti prisutan prilikom notarskog potpisivanja za nerezidente.

Ukupni troškovi prevođenja: 170 € – 260 €

Katastarska registraciona naknada

Trošak: 200 € – 300 €
Svrha: Registracija prenosa vlasništva u katastru nekretnina Crne Gore
Obično obavlja: Vaš advokat

Dodatni troškovi

Pregled nekretnine (opciono)

Trošak: €300 – €500
Preporučuje se za: Starije nekretnine, kuće, kada je potrebna renovacija
Šta se proverava: Konstrukcija, električna instalacija, vodovod, krov, temelji

Može se preskočiti za: Potpuno nove apartmane od developera

Naknade za bankovni transfer

Međunarodni transfer: €25 – €100
Konverzija valute: 0.5% – 2%

Savjet: Koristite Wise ili Revolut za bolje kursne razmjene

Provizija agencije za nekretnine

U Crnoj Gori: Plaća je prodavac (3-5%)
Obično ovo ne plaćate – ali prvo potvrdite

Primjeri ukupnih troškova

Primjer 1: Stan u Baru od €100,000 iz sekundarnog tržišta

Stavka troška	Iznos
Cijena nekretnine	€100,000
Porez na prenos (3%)	€3,000
Notarski troškovi (uključujući PDV)	€424
Advokatski troškovi	€1,200
Prevod (pismeni)	€140
Tumačenje (usmeno)	€75
Katastarska registracija	€250
Bankovni transfer	€50
UKUPNO DODATNO	€5,139
UKUPNA KUPOVINA	€105,139

Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Dodatno = 5.1% iznad kupovne cijene

Pogledajte stanove na prodaju u Baru od €100,000.

Primjer 2: Novogradnja u Budvi od €250,000

Stavka troška	Iznos
Cijena nekretnine (PDV uključen)	€250,000
Porez na prenos	€0
Notarski troškovi (uključujući PDV)	€523
Advokatski troškovi	€1,200
Prevod (pismeni)	€140
Tumačenje (usmeno)	€75
Katastarska registracija	€250
Bankovni transfer	€50
UKUPNO DODATNO	€2,238
UKUPNA KUPOVINA	€252,238

Dodatno = 0.9% iznad cijene (PDV je već uključen!)

Istražite nekretnine u fazi planiranja u Crnoj Gori za opcije novogradnje.

Primjer 3. Kuća u Budvi od €300,000 iz sekundarnog tržišta

Stavka troška	Iznos
Cijena nekretnine	€300,000
Porez na prenos (progresivni)	€12,000
Notarski troškovi (uključujući PDV)	€569
Advokatski troškovi	€2,000
Prevod (pismeni)	€160
Tumačenje (usmeno)	€100
Katastarska registracija	€250
Bankovni transfer	€75
Pregled nekretnine	€400
UKUPNO DODATNO	€15,554
UKUPNA KUPOVINA	€315,554

Dodatno = 5.2% iznad kupovne cijene

Pretražite Centar crnogorskog turizma. kuće i apartmane.

Primjer 4: Vila u Kotoru od €500,000

Stavka troška	Iznos
Cijena nekretnine	€500,000
Porez na prenos (progresivni)	€22,000
Notarski troškovi (uključujući PDV)	€730
Advokatski troškovi	€2,500
Prevod (pismeni)	€160
Tumačenje (usmeno)	€100
Katastarska registracija	€300
Bankovni transfer	€100
Pregled nekretnine	€500
UKUPNO DODATNO	€26,390
UKUPNA KUPOVINA	€526,390

Dodatno = 5.3% iznad kupovne cijene

Pogledajte luksuzne stanove na prodaju u Kotoru.

Tekući troškovi vlasništva

Godišnji porez na nekretnine

Cijena: 0.25% – 1% tržišne vrijednosti
Određuje: Lokalna opština
Plaćanje: Dvaput godišnje (30. juni & 31. oktobar)

Primjeri:

• Nekretnina od €200.000 po stopi od 0.5% = €1.000/godišnje
• Nekretnina od €300.000 po stopi od 0.7% = €2.100/godišnje
• Nekretnina od €100.000 po stopi od 0.3% = €300/godišnje

Mjesečni troškovi komunalija (stan 60m²)

• Struja: €40 – €80
• Voda: €15 – €30
• Internet/TV: €20 – €40
• Održavanje zgrade: €30 – €150

Ukupno: €105 – €300/mjesečno

Osiguranje nekretnine (opciono)

Osnovno: €200 – €400/godišnje
Sveobuhvatno: €400 – €800/godišnje

Savjeti za uštedu

1. Platite porez na prenos na vrijeme

Propust rok od 15 dana košta 0.03% dnevno. Za nekretninu od €300.000 (porez €12.000), to je €3.60/dnevno ili €108/mjesečno.

2. Potvrdite uključenost PDV-a

Uvijek tražite pismenu potvrdu da je PDV od 21% uključen u cijene novogradnje.

3. Koristite bolje usluge razmjene valuta

Banke naplaćuju 2-3%. Koristite Wise ili Revolut da uštedite €500-€2.000 na velikim transferima.

4. Pregovarajte o kupovnoj cijeni

Popust od 5% na €300.000 = €15.000 uštede (više od poreza na prenos!).

5. Preskočite preglede za novogradnju

Uštedite €300-500 na potpuno novim stanovima od developera.

6. Nabavite više ponuda od pravnika

Razlika između €1.200 i €2.000 = €800 uštede.

7. Grupišite usluge

Kupujete više nekretnina? Pregovarajte o paketnim cijenama sa svojim advokatom.

Posebna razmatranja

Prednosti novogradnje

• ✓ PDV od 21% uvijek uključen u cijenu
• ✓ Pregled nekretnine nije potreban
• ✓ Jednostavniji pravni postupak
• ✓ Niže pravne takse
• ✓ Moderne nekretnine sa garancijama

Kontrolna lista za nekretnine iz sekundarnog tržišta

• ⚠ Progresivni porez na prenos (3-6%)
• ⚠ Pregled nekretnine preporučen
• ⚠ Provjerite status legalizacije
• ⚠ Potvrdite da nema tereta ili dugova
• ⚠ Složenija due diligence procedura

Saznajte više u našem vodič za kupovinu nekretnine u Crnoj Gori.

Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Često postavljana pitanja

P: Mogu li da pregovaram o porezu na prenos?
O: Ne. Porez na prenos je propisan zakonom. Ali možete pregovarati o kupovnoj cijeni.

P: Da li je PDV zaista uvijek uključen?
O: Da, po zakonu. Ali uvijek potvrdite u pisanom obliku sa developerom.

P: Šta ako propustim rok od 15 dana?
O: Plaćate dnevnu kamatu od 0.03%. Nakon 30 dana, primjenjuju se dodatne kazne.

P: Da li mi je potreban račun u crnogorskoj banci?
O: Nije obavezno, ali se preporučuje za plaćanje poreza i komunalija.

P: Ima li skrivenih troškova?
O: Ne. Crna Gora ima transparentne troškove. Najčešće zaboravljeni: prevod (€170-260), pregled (€300-500), godišnji porez (0.25-1%).

Lokacijski specifični troškovi

Različiti gradovi imaju različite vrijednosti nekretnina. Evo gdje možete naći nekretnine:

Primorski gradovi:

• Stanovi u Budvi – €2.700-5.000/m²
• Stanovi u Kotoru – UNESCO premija
• apartmane u Tivtu – Porto Montenegro luksuz
• Stanovi u Baru – Najbolji omjer cijene i kvaliteta na primorju

Uporedite lokacije u našem vodiču: Najbolja mjesta za kupovinu nekretnina u Crnoj Gori.

Boravišna dozvola putem kupovine nekretnine

Ako kupite nekretninu vrijednu €150.000 ili više, možete dobiti pravo na crnogorsku boravišnu dozvolu.

Uslovi:

• Minimalna vrijednost nekretnine €150.000
• €3.650 na crnogorskom bankovnom računu
• Zdravstveno osiguranje
• Jednogodišnja dozvola sa mogućnošću obnove

Saznajte više: Vodič za boravišnu dozvolu putem nekretnine u Crnoj Gori 2026

Povrat investicije

Nakon kupovine, mnogi kupci iznajmljuju svoje nekretnine:

Prinos od iznajmljivanja po lokacijama:

• Budva: prosječno 5.85%
• Podgorica: prosječno 6.39%
• Tivat: prosječno 4.64%

Izračunajte svoj potencijalni prinos: Iznajmljivanje nekretnina u Crnoj Gori

Eksterni resursi

Službeni vladini:

• Poreska uprava Crne Gore – Službene stope poreza
• Komora javnih bilježnika – Tarife javnih bilježnika

Međunarodni izvori:

• PwC sažeci o porezima – Stručno vodstvo
• Global Property Guide – Tržišni podaci

Sažetak

Ukupni trošak kupovine nekretnine u Crnoj Gori zavisi od toga da li kupujete polovnu ili novogradnju:

Polovne nekretnine: Planirajte 5-8% iznad kupovne cijene

Novogradnja: Planirajte 1-2% iznad cijene (PDV uključen)

Najveći troškovi:

1. Porez na promet (3-6% progresivno za polovne)
2. Advokatski troškovi (€1.200-3.000)
3. Troškovi javnog bilježnika (tipično €424-730)

Zapamtite: Crna Gora ima transparentne, predvidive troškove. Nema skrivenih iznenađenja kada dobro planirate.

Spremni za kupovinu?

Pregledajte naše trenutne ponude ili nas kontaktirajte za personalizovano vodstvo u pronalaženju nekretnina u vašem budžetu.

---

Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori – Informacije verificirane u februaru 2026. iz službenih vladinih izvora Crne Gore. Nije pravni ili finansijski savjet. Za vašu konkretnu situaciju konsultujte kvalifikovane crnogorske advokate za nekretnine.

Troškovi kupovine nekretnine u Crnoj Gori – MRE-Property by Absolute Estate EU