Budva Real Estate Guide 2026

Будва: Гід на ринку нерухомості — Огляд ринку

Наразі ми пропонуємо 153 активних об’єктів нерухомості у всьому регіону Будви — провідному прибережному напрямку Чорногорії. Наше портфоліо охоплює все: від доступних студій від €60,500 до ультра-розкішних €10 million земельних ділянок під забудову та ексклюзивних пентхаусів на першій лінії.

Середня ціна на нерухомість становить €335,000 а середня ціна за квадратний метр становить €3,282/m² і варіюється від €2,500/м² у Петроваці до €8,500/м² у Старому місті. Маючи 71 об’єкт у центрі Будви та 40 у Бечичах, покупці мають справжній вибір. Близькість до Тіват-авируту є ключовим... робить Будву найбільш ліквідним та динамічним ринком нерухомості Чорногорії.

Чому покупці обирають Будву

Будва принимає більше. 1 млн туристов ежегодно. — беззаперечна туристична столиця Чорногорії. Місто поєднує в собі 2500-річну історію з сучасними курортними зручностями, що суперничають з Дубровником або Котором за значно нижчими цінами.

Гід по нерухомості Будви — Переваги розташування

Тіват аэропорту є. 20 минути від Будва. з цілорічними рейсами до Белграда, Відня та Стамбула. Аеропорт Подгориця є альтернативою в 45 хвилинах їзди вглиб країни. Міжнародні школи, сучасні клініки, західні супермаркети (Idea, Voli, HDL) та добре сформована спільнота експатів роблять Будву комфортною для цілорічного проживання.

Инвестиційні економії.

• Високий сезон (липень-серпень): €120–€180/доба за 2-кімнатні апартаменти
• Секторний сезон (Мей–Епісень): €70–€100/ніч
• Несезонний період (жовтень–квітень): €40–€60/ніч

Квартира з 2 спальнями вартістю €300 000 приносить €18 000–€24 000 на рік — 6–8% валової рентабельності від оренди. Студії та апартаменти з однією спальнею забезпечують доходність 7–10% завдяки нижчим цінам купівлі та високому попиту з боку цифрових кочівників. Довгострокова оренда приносить 3–4%, а двоспальні апартаменти здаються за €700–€1,200 на місяць.

Приріст капіталу та демографія покупців

Вартість нерухомості в Будві історично зростає 4–6% щороку (6–8% для преміальних проєктів). Наша база покупців: 35% інвесторів (російські/українські/сербські), 30% покупців для власного життя (британські/німецькі/скандинавські), 20% цифрових кочівників, 10% девелоперів, 5% комерційних покупців.

Типи нерухомості та цінові діапазони

Студії та 1-кімнатні апартаменти (€60,500–€220,000)

67 нерухомостей (44% в інвентарі) — вступний рівень, який дає найвищі рентальні відсотки. Наша 17м² студія (€60,500) та 27м² апартамент у центрі Будви (€80,000) — найдешевша ввезення, яка заробляє власників 8–10% грошових відсотків і повертає вклад в 10–12 років через доходи від Airbnb.

2-кімнатні апартаменти (€150,000–€600,000)

36 нерухомостей (24% в інвентарі) — найбільш гнучка сегмент. Преміум-рівень: Будівля Кристал Бечиці (€365,000, 89м², 2 терраси) та Анатолія Сімей (€171,600 зі знижкою). Ці пропозиції балансують 5–7% інвестиційних відсотків з можливістю особистого використання — більшість власників займають 4–6 тижнів на рік і орендують залишок.

Будинки з 3+ кімнатами, віконні та земельні ділянки

38 сімейних будинків (€270,000–€750,000) містять резиденційні апартаменти у Розіно/Лазі до пентхаусів на пляжі. 16 вікон (€300,000–€3M) Звучить так, як у нас уся — від традиційних каменних дому до современних роскошних вилок на Свети-STЕФАН. 12 злоконкретних земель (€240,000–€10M) Звучить про виколиси вилок на 200–400 м² за 200 долларов, а також на зон зовкана Главі Крвена. Тут вся милость — на пентхус в Dukley Gardens, 508 м² (€2.2 млн) — це саму престижну запись в Монреголоне.

Будва зонки: де закупати

Будва Центр міста — 71 об’єкт (46%)

Старий город (Старый Град): Обмежена пропозиція, €5 000–€8 500/м², атмосфера пам'ятки ЮНЕСКО. Сучасна Будва (Розино, Лазі): житлові райони у 1–3 км від пляжа за €2 500–€3 500/м², ідеально для сімей. Прибережна смуга (Словенська Плажа): перша лінія за €4 000–€6 000/м², рентнабельність від оренди 7–9%.

Бечічі — 40 об'єктів (26%)

Найкращий пляж Чорногорії — 2-кілометровий піщаний пляж, сертифікований Blue Flag. Сучасні комплекси: Crystal Building, Anatolia Seaside, Vuelo Sobre. Ціни: €3 000–€5 000/м². Середня вартість портфеля: €320 000. Ідеально для інвесторів у оренду та першопокупців у Чорногорії.

Петровац — 9 об'єктів (6%)

Тихий прибережний містечко за 15 км на південь. Ціни: €2 000–€3 000/м² — на 25–30% нижче Будви/Бечичів. Автентична атмосфера, сформована спільнота експатів, прекрасна бухта з двома пляжами. Найкращий варіант для пенсіонерів та мешканців, які шукають вигідне співвідношення ціни та якості для тривалого проживання.

Пржно та Свети Стефан — (7%)

Ультрапреміум-села. Ціни: €4,500–€8,500/м². Аман Ресорт на острові Свети Стефан. Наш склад: €520,000 апартамента з видом на море в Призно, €3–€10M вілла на Свети Стефан. Рентальні ціни: €200–€400/ночі, призначені для ультрабагатих гостей.

Розвиваючі регіони

Близікуће (над Бечићем): €2,500–€3,200/м², нові будівлі. Рфаїловићи (між Бечићем і Призно): €2,800–€3,800/м², доступ до пляжу. Найкраща ціна для покупців, які погодилися на короткий поїзд до пляжу.

Аналіз інвестицій: рентальні відсотки по типам нерухомості

На основі даних реєстрації ренталу клієнтів (2024–2025):

Студії (17–35 м²): 7–10% валового доходу

Купівля: €60,500–€120,000 | Річна оренда: €5,500–€10,000 | Завантаженість: 60–75% | Ставка: €30–€60/доба. Найвища доходність, найнижча вартість входу. Студії в центрі Будви випереджають Бечичі завдяки близькості до нічного життя.

Апартаменти з 1 спальнею (35–55 м²): 6–9% валового доходу

Купівля: €80,000–€220,000 | Річна оренда: €7,000–€15,000 | Завантаженість: 65–80% | Ставка: €40–€85/доба. "Золота середина" для прибутковості з урахуванням ризиків. Апартаменти з 1 спальнею на першій лінії в Бечичах досягають найвищої завантаженості (75–80%).

Апартаменти з 2 спальнями (60–110 м²): 5–7% валового доходу

Купівля: €150,000–€600,000 | Річна оренда: €12,000–€35,000 | Завантаженість: 55–70% | Ставка: €70–€180/доба. Збалансована інвестиція та особисте використання — багато власників проживають 4–8 тижнів, а в інший час здають в оренду за ціною €100–€180/доба у високий сезон.

Апартаменти з 3+ спальнями та вілли: 3–6% валового доходу

Купівля: €270,000–€3,000,000 | Річна оренда: €15,000–€80,000. Успішні вілли для оренди потребують приватного басейну, виду на море та професійного керуючого. Бутик-вілли класу люкс (€500 тис.–€1.5 млн) приносять €2,000–€5,000 на тиждень від заможних мандрівників.

Процес купівлі та витрати в Будві

Податок на перехід права власності — Прогресивні ставки 2026 року

• До €150,000: 3% — €120,000 студія → €3,600 податок → €124,050 всього
• €150,001–€500,000: 5% — €300,000 квартира → €15,000 податок → €316,450 всього
• Більше €500,000: 6% — €600,000 нерухомість → €36,000 податок → €638,000 всього

Додаткові витрати і графіки

• Нотаріальні послуги: ~€350–500
• Реєстрація нерухомості: ~€100
• Юридична допомога: €800–1,500 (рекомендовано для нерухомості >€500,000)
• Комісія агентства: 0% для покупців — продавці платять наші гроші
• Щорічний податок на нерухомість: €50–200/рік
• Загальний графік: 6–10 тижнів від пропозиції до реєстрації власності

Можливість отримання посвідки на проживання

Вартість нерухомості від €150,000+ Gemini said Можливість отримання посвідки на проживання згідно із Законом про іноземців від січня 2026 року дозволяє іноземним покупцям подавати заяву на тимчасову ПНП. Вона видається на 1 рік з правом щорічного продовження; після 5 років безперервного проживання ви можете претендувати на постійне місце проживання (ПМП). Вимоги щодо громадянства відсутні, а для всіх 153 об'єктів не передбачено жодних додаткових податків для іноземних покупців

Часті запитання

Яка середня ціна на нерухомість у Будві?

Вартість нерухомості від €60,500 (студія 17 м²) до €10,000,000 (земля розробки). Середня ціна: €335,000. Середня ціна за м²: €3,282. Центр міста: €3,000–€5,000/м². Бечиці: €3,500–€5,000/м². Дуклі/Святий Стефан: €7,000–€8,500/м².

Чи підходить Будва для інвестицій в оренду?

Так — найсильніша ринок оренди. Студії та 1-кімнатні квартири до 7–10% валовий дохід. Студія за 120 000 € приносить 8 500–10 000 € на рік. Потужний туристичний потік цілий рік підтримує попит у зимовий період завдяки цифровим кочівникам та віддаленим працівникам.

Який податок на передачу нерухомості мені доведеться сплатити?

Прогресивні ставки: 3% (до 150 000 €) | 5% (150 000–500 000 €) | 6% (понад 500 000 €). Загальні витрати на придбання додають 3–7%. Комісія агентства: 0% для покупців.

Чужинці можуть купувати нерухомість в Будві?

Так, без жодних обмежень — не вимагається громадянство, немає податків для іноземних покупців. Об'єкти на €150,000+ кваліфікуються для подачі на тимчасовий вид на життя (Закон про іноземців від січня 2026 року). Усі 153 оголошення доступні міжнародним покупцям з повною підтримкою англійською мовою.

Будва проти Тivat — що краще для інвестицій?

Будва пропонує вищу прибутковість (6–10%) порівняно з 4–6% у Тivat, більший вибір (153 оголошення) та стабільніший цілорічний туризм. Тivat перемагає за стилем життя в марині (Порто-Монтенегро) та доступом до аеропорту за 5 хвилин. Обирайте Будву для орендного доходу та вибору нерухомості; Тivat — для престижу марини та спокою.

Переглянути повний портфель нерухомості Будви

Переглянути всі 153 пропозиції: Переглянути нерухомість Будви →

• Вступний інвестиційний варіант: Студії та 1-кімнатні квартири від €60,500 (рентальні відсотки 7–101% за рік)
• Сімейні квартири: 2–3 кімнати у житлових районах (€150 000–€350 000)
• Житло біля моря: Апартаменти на берегу моря в Бечичах (€171 600–€520 000)
• Елітний сегмент: Пентхауси в Dukley Gardens, вілли в Светі Стефані (€2M–€10M)

Зв’язатися з MRE-Property

Телефон: +382 68 431 853 (WhatsApp, Viber, Telegram)
Електронна пошта: sales@montenegro-real-estate.com
MRE-Property від Absolute Estate EU d.o.o., Будва, Чорногорія

• Повний гід з покупки нерухомості в Чорногорії — Процес, витрати, правові вимоги
• Нерухомість в регіоні Тиват — Порівняння ринків Будви та Тивата
• Нерухомість в регіоні Бар — Інвестиційні можливості за 15 км на південь

Відмова від відповідальності

Примітка щодо ринкових даних

Статистика в цьому гіді відображає активний каталог нерухомості MRE-Property в Чорногорії (153 об'єкти в Будві станом на 26 березня 2026 р.), а не загальнодержавні ринкові дані. Діапазони цін, очікувана прибутковість та аналіз ринку базуються на нашому портфелі пропозицій та досвіді угод з клієнтами.

Ключові обмеження:

• Кількість об'єктів та ціни представляють лише зразок нашого портфеля, а не весь ринок Будви.
• Оцінки прибутковості (6-10% брутто) засновані на даних, наданих клієнтами; фактичний дохід може відрізнятися залежно від об'єкта та управління.
• Ставки податку на передачу права власності, правові вимоги та нормативні акти можуть змінюватися урядом Чорногорії.
• Історичні показники ефективності не гарантують майбутніх результатів.

Цей гід містить освітню інформацію, а не інвестиційні, правові чи податкові поради. Завжди:

• Перевіряйте актуальність даних безпосередньо з MRE-Property для оперативної інформації про доступність та ціни.
• Проводьте самостійне дослідження, використовуючи різні джерела ринкової інформації.
• Звертайтеся до кваліфікованих юристів, податкових консультантів та фінансових експертів перед покупкою.
• Особисто оглядайте нерухомість та перевіряйте всю документацію.

Актуальна інформація: Контакти sales@montenegro-real-estate.com

Останнє оновлення: 26 березня 2026 | Перевірка даних: Щоквартально